O que deve conter no seu contrato de promessa de compra e venda conforme a lei 13.786/13 (lei de distrato imobiliário)
Ultimamente venho sendo bastante solicitado para acompanhar a celebração de contratos de promessas de compra e venda de bens imóveis.
E assim pude perceber que até mesmo as grandes incorporadoras, ainda não conseguiram entender a lei 13.786, vulgarmente conhecida como lei do distrato imobiliário publicada em dezembro de 2018.
Nesta sorte, decidi que iria escrever um artigo bem simples e de fácil compreensão para que você tenha conhecimento de elementos básicos que devem conter nos seus contratos de promessa de compra e venda, bem como seus direitos e deveres perante tal negociação.
Em primeiro lugar, antes mesmo da qualificação das partes. O contrato deve ter um quadro resumo, e nele deve conter as condições da negociação, tais como preço, corretagem, forma de pagamento, juros, correção e sanções por quebra contratual.
Para melhor visualização, vejamos o quadro abaixo:
Agora você deve estar se perguntando, “Mas por qual razão fazer um quadro resumo, se iremos entabular cláusulas contratuais?”.
Ora, o legislador simplesmente quis trazer clareza e facilidade para que o comprador entendesse os pontos principais do seu contrato, antes mesmo de pactuar com o vendedor, para que futuramente não pudesse alegar ignorância sobre determinados pontos do seu contrato, assim pretendendo reduzir a quantidade de distratos que assolava o Brasil, antes do sancionamento da lei 13.876 de 2018.
O ponto de maior discussão antes da lei já citada, era a retenção que os incorporadores poderiam fazer, quando o promissário comprador, desistia do imóvel.
Era uma verdadeira bagunça, não tinha uma legislação especificam, deixando todos em um verdadeiro limbo.
Agora com a lei, tudo ficou mais simples, sendo que, se o imóvel for construído sem patrimônio de afetação, o percentual é de 25% e de 50% se construído com patrimônio de afetação.
O que é regime de afetação?
É quando o incorporador, separa parte do seu patrimônio e constitui esses valores unicamente para a construção do empreendimento, para assegurar a entrega das unidades, até mesmo se for decretada a sua falência, haja vista que esses valores, são da obra.
Sabendo disso, é oportuno dizer, que os prazos para que a incorporadora restituía os valores referente ao distrato, ao promissário comprador que desistiu da compra são distintos a depender do regime que for constituída.
Com regime de afetação: 30 (trinta) dias após o habite-se.
Sem regime de afetação: 180 (cento e oitenta) dias a partir da quebra contratual.
Só a título de curiosidade, a lei de distrato se aplica aos contratos assinados após a publicação da lei 13.786/18 que ocorreu em 28/12/2018.
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Espero que com essas informações você consiga entender seus direitos e deveres no momento da compra de um novo imóvel.
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